- La garantie des loyers impayés (GLI) est une assurance qui prévient un défaut de paiement du locataire.
- Elle permet un remboursement des loyers impayés et peut offrir d’autres protections comme la prise en charge de frais de justice ou de dégradations causées par le locataire, et prévoir une indemnisation en cas de départ avant terme du locataire.
- Sa mise en application est soumise à certaines conditions dont la sélection rigoureuse du locataire en amont, puis un engagement d’une procédure légale de recouvrement des loyers.
- Son coût varie entre 2,5 et 5 % du montant annuel du loyer.
- Elle peut être proposée par des assureurs professionnels, des banques, des associations ou encore des agences immobilières.
Définition
La garantie des loyers impayés (GLI) est une assurance que peut souscrire le bailleur d’un bien locatif pour pallier les éventuels impayés de loyer. Il s’agit donc d’une protection intéressante, qui permet au propriétaire de prévenir un défaut de solvabilité du locataire.
En cas de défaut de paiement des loyers, l’assureur s’engage à rembourser les impayés, dès lors que l’ensemble des conditions, prévues dans le contrat souscrit, sont respectées. L’étendue des protections couverte par la garantie des loyers impayés dépend des différentes compagnies d’assurance. Il faut savoir que la loi restreint le cumul d’une assurance de loyers impayés et une caution, à un contexte bien défini, lorsque le locataire est un·e étudiant·e ou un·e apprenti·e. En dehors de ces deux cas de figure, il est interdit de contracter simultanément une assurance GLI et une caution.
Protections
Le remboursement des loyers impayés constitue généralement la base d’un contrat de GLI. Il faut être attentif en particulier à la durée de la franchise, qui permet de connaître le nombre d’impayés non pris en charge par le contrat, et le plafond d’indemnisation (montant en euros ou durée temporelle).
Cette protection de base est souvent accompagnée d’une prise en charge des frais de justice, qui constitue l’autre versant de la problématique, en lien avec la procédure de contentieux qui s’ensuit. Il s’agit alors pour le propriétaire de récupérer les loyers impayés et de procéder à l’expulsion du locataire pris en défaut de paiement. Cette protection se présente généralement sous forme d’une aide financière, éventuellement assorti d’un conseil juridique, pour soutenir le coût des honoraires d’avocat et des frais d’huissier.
La GLI peut également prendre en compte les dégradations causées par le locataire, voire indemniser le propriétaire en cas de départ avant terme, comme lorsqu’un locataire indélicat décide de quitter le logement avant la durée de préavis, sans acquitter son loyer jusqu’au bout.
Enfin, certains contrats d’assurance prévoient le cas du décès du locataire et accordent une compensation financière étendue à quelques mois.
Conditions
Avant de faire valoir son droit au remboursement des impayés de loyer, il faut honorer un certain nombre de conditions fixées par le contrat d’assurance. L’objectif pour l’assureur est de responsabiliser le propriétaire qui, en tout état de cause, a intérêt à sécuriser la perception de ses loyers, et ne solliciter son assurance qu’en dernier recours.
Pour consentir à une indemnisation des impayés, l’assureur exige ainsi une sélection rigoureuse du locataire qui doit, dans la majorité des cas, disposer d’un revenu représentant trois fois le prix du loyer. Certains contrats posent même l’obligation pour le locataire d’être en CDI, ou de disposer d’une caution solidaire, notamment pour les étudiant·e·s et les apprenti·e·s.
La vérification du respect de ces conditions ne s’effectue qu’en cas de demande d’indemnisation. La vigilance du propriétaire est donc requise pour lui éviter de perdre le bénéfice de l’indemnisation.
Après avoir validé ces conditions, préalables à l’exécution d’un dossier d’indemnisation, le propriétaire doit lancer la procédure légale qui encadre le recouvrement des loyers impayés. Au premier constat d’impayé, il doit envoyer des relances de paiement écrites, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, et enfin notifier un commandement de payer délivré par huissier.
Dès lors que toutes les conditions décrites sont satisfaites, l’assureur peut procéder à l’indemnisation du propriétaire, qui s’établit généralement par un versement trimestriel.
Coût d’une GLI et assureurs
Le coût d’une GLI varie de 2,5 à 5 % du loyer annuel, en fonction des protections assurées par le contrat souscrit.
Il y a une relative diversité de professionnels proposant des GLI, comme les assureurs professionnels et les banques. En plus de ces acteurs traditionnels, il existe aujourd’hui certaines associations qui prennent en charge la problématique des impayés de loyer. On peut citer notamment l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). De ce fait, il peut être intéressant de solliciter les services d’un courtier en assurances, afin d’obtenir le taux de protection le plus intéressant en fonction du budget. Enfin, il ne faut pas oublier que les agences immobilières peuvent proposer des garanties de loyers impayés à leurs clients.
