- Les associés d’une SCI sont solidairement et indéfiniment responsables des dettes de la société, à proportion de leurs parts dans le capital.
- Les créanciers de la SCI doivent d’abord engager une action en justice contre la société, avant d’être autorisé à saisir le patrimoine personnel des associés.
- Une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu par défaut, et cette option est maintenue dans la plupart des SCI créées.
- Le passage à l’impôt sur les sociétés est possible, mais irrévocable.
- Transmettre un patrimoine immobilier dans le cadre d’une SCI, permet de simplifier la succession, et d’en réduire le coût.
La création d’une SCI présente plusieurs intérêts. Elle permet, en effet, une mutualisation de ressources financières,afin de réaliser un achat immobilier important, pour le proposer à la location. Elle présente également un avantage intéressant en ce qui concerne la transmission d’un bien immobilier.
La responsabilité
Au contraire d’une société commerciale, les associés d’une SCI sont considérés comme solidairement et indéfiniment responsables des dettes de la société, à proportion de leurs parts respectives dans le capital social. Cela signifie que leur patrimoine personnel est potentiellement exposé à une saisie, pour le remboursement des créanciers. Un associé mineur peut bénéficier d’un aménagement des statuts de la SCI, afin que sa responsabilité financière soit limitée.
Cependant, avant d’en arriver à cette extrémité, les créanciers de la SCI devront d’abord engager une action en justice contre la société. Si cette démarche n’aboutit pas, alors ils pourront légitimement demander le remboursement des créances sur le patrimoine personnel des associés.
Le gérant de la SCI peut engager sa responsabilité civile et pénale dans certains cas, notamment lorsqu’il enfreint la loi, qu’il contrevient aux statuts de la société (prise de décision sans autorisation préalablement requise des associés) ou qu’il commet une faute de gestion (mauvaise comptabilité, dépenses disproportionnées, assurances insuffisantes, etc.).
La fiscalité
Une SCI peut être imposée selon l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. L’imposition sur le revenu (catégorie des revenus fonciers) est l’option fiscale par défaut. Elle correspond au choix de la majorité des SCI. Chaque associé est alors imposé en fonction de sa quote-part de résultat.
Une SCI peut choisir l’impôt sur les sociétés dès sa création, ou au cours de son existence. Il faut cependant savoir que le choix du passage à l’impôt sur les sociétés est irrévocable, et doit être, de ce fait, mûrement réfléchi. Cette alternative peut être intéressante pour la recherche d’optimisation fiscale dans certains cas. Il est alors préférable de consulter un professionnel pour mesurer les avantages et les inconvénients de cette imposition. Le taux d’imposition des bénéfices est le même que pour les sociétés (15 % en dessous de 38 120 € ; 28 % en dessous de 500 000 € ; 31 % au-delà de 500 000 €). Les associés sont personnellement imposés, s’ils perçoivent des dividendes en guise de bénéfices. Dans tous les cas, il faut garder à l’esprit qu’en cas de vente de l’immeuble, la plus-value réalisée sera imposée.
Transmission du patrimoine immobilier
Créer une SCI familiale est utile pour gérer un patrimoine immobilier du vivant des associés, mais présente aussi des avantages en vue de préparer la transmission de ce patrimoine.
La définition en amont des règles de fonctionnement de la SCI, lors de la rédaction des statuts, et notamment la désignation d’un gérant, facilite la prise de décision dans le contexte émotionnellement chargé d’une succession. L’héritage se fait alors sous forme de transmission de parts sociales. A contrario, les héritiers d’une succession traditionnelle sont maintenus dans une relation d’indivisaires qui les oblige à décider ensemble. La transmission d’un patrimoine immobilier par voie de SCI, offre donc plus de souplesse qu’une succession traditionnelle.
La transmission d’un héritage sous forme de parts sociales est également intéressante sur un plan financier. Son coût total est réduit en comparaison d’une succession traditionnelle, qui engendre des frais liés à la succession et au recours à des services notariaux généralement plus importants.
